LOS GASTOS HIPOTECARIOS TRAS LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA DE 16 DE JULIO DE 2020

Durante todos estos años, hasta que el Tribunal Supremo no se ha pronunciado sobre la materia, hemos podido comprobar como los Juzgados y Audiencias Provinciales han ido estableciendo diversos criterios.

Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo de 2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se determinaron que gastos hipotecarios debían asumir cada una de las partes en un préstamo hipotecario. En concreto, las entidades bancarias tendrán que abonar los gastos de notaría, los gastos de inscripción en el registro de la propiedad, los gastos de gestoría y, desde el 10 de noviembre de 2018, el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La parte prestataria solo tendrá que abonar el gasto de tasación del inmueble y el pago de las copias de la escritura que solicite.

Pero, ¿Qué ocurre con las hipotecas firmadas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 5/2019?.

Si bien ha existido unanimidad al establecer que la cláusula impuesta por las entidades bancarias de repercutir todos los gastos a los clientes, cuanto éstos fueran consumidores, era nula, no ha sido así en cuanto a los gastos y porcentajes que tenían que asumir.

Las últimas sentencias del Tribunal Supremo establecieron que las entidades bancarias estaban obligadas a abonar el 50% de los gastos notariales, el 50% de los gastos de gestoría y el 100 % de los gastos registrales. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentado, tal y como se ha expuesto anteriormente, solo lo abonarán cuando las hipotecas se hubieran firmado con posterioridad a noviembre de 2018.

En cuanto a la comisión de apertura, impuesta por las entidades en la mayoría de los créditos hipotecarios, la mayor parte de las Audiencias Provinciales condenaron a los bancos a devolver a los clientes lo abonado por ese concepto, pero el Tribunal Supremo dictaminó que su cobro era legal.

¿Qué va a suponer la nueva Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea?

El 16 de julio de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, a instancias de una cuestión de prejudicialidad solicitada por un Juzgado español y aplicando la Directiva 93/13, dictó Sentencia resolviendo las cuestiones planteadas. La misma va a suponer:

1º.- Que si una cláusula es declarada nula el juzgador no puede repartir los gastos, a no ser que exista una disposición nacional que diga otra cosa.

2º.- Que no se puede considerar “per se” válida la cláusula que impone una comisión de apertura al deudor hipotecario. La entidad financiera tendrá que demostrar que dicha comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, correspondiendo tal comprobación a los juzgadores españoles.

3º.- Que existe un plazo de prescripción de cinco años, tal y como dispone el artículo 1964 de nuestro Código Civil, aunque solo para las hipotecas firmadas con posterioridad al 7 de octubre de 2015, fecha en la que entró en vigor de la Ley 42/2015. En las hipotecas firmadas con anterioridad el plazo será de 15 años. Lo que no determina claramente es cuando se empieza a contar ese plazo (si desde que se firmó la hipoteca, desde que se realizaron los pagos o con posterioridad).

4º.- Que al declararse nula la cláusula de gastos hipotecarios existe estimación sustancial de la demanda. Esto conlleva que, aunque las cantidades que las entidades bancarias tengan que devolver al banco no coincida con lo solicitado en la demanda, el banco sea condenado a abonar las costas. Nuestro Tribunal Supremo ha equiparado, a efectos de la condena en costas, la estimación sustancial a la total.

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Victoria Roldán Prieto

Roldán Prieto Abogados